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두바이 부동산 시장 동향 (2)

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작성일 25-08-22

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안녕하세요. 두바이의 믿을 수 있는 한인 부동산, 아라코 부동산(ARAKO Real Estate)입니다.

지난 번부터 아라코는 두바이 부동산 시장에 영향을 미치는 주요 요인들을 그룹별로 분석하여 소개해 드리고 있습니다. 전체적으로 1) 거시경제적 요인, 2) 수요 공급, 3) 정책적 요인, 4) 국제정세 이렇게 4가지 그룹으로 구분하였고 지난 주 컬럼에서는 거시경제적 요인을 살펴 봤습니다. 읽으신 대로 UAE의 경제상황은 매우 양호한 편이며 향후 전망도 밝아 두바이 부동산 시장에도 긍정적 영향을 줄 것으로 기대가 됩니다.

이어서, 이번 컬럼에서는 체감적으로 두바이 부동산 시장에 비교적 영향이 커 보이는 수요 공급 상황에 대해 함께 살펴 보고자 합니다. 이번 글은 지난 7월 Global Property Guide 웹사이트에 올라온 보고서를 토대로 아라코 부동산이 번역하여 소개한 블로그 글에서 많이 인용했습니다. 자세한 내용은 저희 네이버 블로그에서 확인하실 수 있습니다.

1. 수요 동향

2025년 5월 기준으로 두바이 주거용 부동산 시장 매매가격 지수는 전년 대비 15.60% 상승했습니다. 아파트 가격은 15.22% 상승했고, 빌라 가격은 17.81% 상승했습니다.

부동산 전문 컨설팅 기업인 Cavendish Maxwell의 전문가들은 “이러한 지속적인 상승은 투자자와 실수요자들의 강한 수요에 의해 촉진되고 있다”고 밝혔으며, 개발업체가 주도하는 인센티브와 정부의 지속적인 부동산 친화 정책 역시 구매자 신뢰를 높이며 부동산 시장 성장을 뒷받침하고 있다고 덧붙였습니다.

두바이 토지부(DLD)의 집계에 따르면 2025년 상반기 동안 94,000건의 주거용 부동산 매매 거래가 등록되었으며, 이는 거래량 기준으로 전년 대비 23.04% 증가한 수치입니다. 거래 금액 또한 2,627억 디르함, 미화 약 715억 달러에 달하며, 이는 전년 대비 37.68% 증가한 수치입니다.

전문가들은 ‘투자자들이 여전히 안정적인 수익과 자산가치 상승의 잠재력에 이끌리고 있으며, 실수요자들도 임대보다는 구매를 선택하는 경향이 늘어나고 있는데 이는 임대료 상승에 따른 장기적인 주거비 부담 때문’이라고 평가했습니다. 특히, 가족 단위 실수요자들이 점점 더 넓은 공간을 찾고 있으며 이러한 현상이 최근 빌라에 대한 수요 증가로 이어지고 있다고 분석하기도 했습니다.

한편, 최근 매물 동향을 보면 아파트와 빌라 모두 오프플랜(분양) 매매가 기존 주택 거래보다 높은 비중을 차지하고 있습니다. 두바이 아파트의 경우 올해 상반기에 약 7만4천건의 거래가 있었는데 이 중 오프플랜이 5만 건으로 68%를 차지했습니다. 빌라는 총 2만 건이 거래되었으며 절반을 살짝 넘는 1만1천건이 오프플랜이었습니다.

두바이 인구는 2010년 185만명에서 2025년 6월 기준 약 395만명으로 2배 넘게 증가했습니다. 또한, 두바이 정부의 부동산 중장기 전략인 Urban Master Plan 2040은 두바이 인구가 매년 3.6% 증가하여 2040년에는 약 580만명에 이를 것으로 전망하고 있습니다. 특히, 두바이 경제가 비석유 부문 중심으로 점점 고도화되면서 신규로 유입되는 인구도 예전에 비해 점점 고소득자 비중이 커질 것으로 예상되는데 이는 부동산 구매 수요 확대로 이어질 가능성이 높습니다.

전문가들은 초고액 자산가들과 이들이 가족들의 자산관리를 위해 설립하는 투자회사, 즉 ‘패밀리 오피스’들의 유입이 계속 증가하면서 부동산 수요를 견인하고 있다고도 평가했습니다.

2. 공급 동향

각종 자료에 따르면, 2025년 1분기 동안 두바이에서는 약 9,400세대의 주거용 부동산이 완공되었는데 이는 전년 대비 4.44% 증가한 수치입니다. 이는 최근 2년을 돌아봤을 때 2023년 4분기에 이어 분기 기준으로는 두 번째로 높은 공급량입니다. 전체 공급량 중 아파트가 79%를 차지했고, 나머지는 빌라 및 타운하우스였습니다.

2025년 1분기 중 가장 많은 주택이 완공된 주요 지역은 JVC가 2,433 세대로 가장 많고, Mohammed Bin Rashid City가 1,037세대, Business Bay가 743 세대, Downtown Jebel Ali가 647 세대 등입니다.

각종 프로젝트 추진 계획에 따르면, 두바이의 주거용 부동산 공급은 향후 수년간 확대되어 2028년까지 약 30만 세대가 신규로 공급될 전망입니다. 이 중 2025년말까지 약 73,000 세대가 공급되고 나머지는 2026년과 2027년에 집중될 것으로 전망되고 있습니다. 다만, 이 같은 공급계획과 실제 완공 물량은 시장 변화, 수요 변화, 공사 지연 등의 변수에 따라 달라질 수 있습니다.

2025년 이후 2028년까지 신규 공급이 가장 많을 것으로 예상되는 주요 지역은 JVC가 27,082세대, Business Bay가 19,472 세대, Azizi Venice 17,108 세대, DAMAC Lagoons이 10,733 세대, Arjan이 9,752 세대 등입니다.

전문가들은 2028년까지는 공급량이 비교적 높은 수준으로 유지되지만 그 이후에는 점차 다시 줄어들 것으로 보고 있습니다.

여기서 부동산 시장에 영향을 미치는 임대료에 대해서도 잠깐 살펴보겠습니다. 2025년 5월 기준, 두바이의 주거용 부동산 임대료는 전년 대비 8.5% 상승했는데, 이는 2025년 1월의 14.3%, 2024년 5월의 21.1%보다는 둔화된 수치입니다. 전문가들은 이 같은 둔화가 JVC 등 일부 지역에서의 공급량 증가 영향도 있지만, 두바이 토지부(DLD)가 새롭게 도입한 스마트 렌탈 지수(Rental Index)로 인해 집주인들의 임대료 상승에 어느 정도 제동이 걸린 것도 영향을 미쳤을 것으로 보고 있습니다. 한편, 두바이에서 부동산 가격 대비 연간 임대수익률은 아파트가 7.24%, 빌라가 4.95%를 기록하고 있습니다.

정리하면,

두바이 부동산 수급 전망에 대해서는 지난 6월 아라코의 부동산 세미나에서도 집중적으로 설명드린 바 있습니다. 두바이 부동산 공급량이 늘어가고 있다는 것은 분명한 사실입니다. 그러나, 두바이 건설업계 관계자들에 따르면 2025년말 7만 세대 완공은 쉽지 않고 5만채 이하 수준이 될 것이라는 시각이 많습니다. 또한, 두바이 시장의 그간 흐름을 보면 늘 '1~2년 안에 과공급이 온다'라는 예상이 있었지만 지난 5년여간 한번도 공급이 수요를 앞지른 적은 없었습니다. 늘 인구 증가 및 투자자 유입이라는 수요 측면의 드라이브가 공급 속도를 앞질러왔고 앞으로도 중장기적으로 그런 현상이 이어지지 않을까 생각됩니다.

(출처: 2025년 5월 DXB Interact 등 – 아라코 부동산 세미나 자료 발췌)

특히, 위 글에서도 보듯, 향후 공급량이 증가되는 대표지역으로 거론되는 곳은 JVC 등 한국 투자자분들이 보시기에는 비교적 비인기지역으로 분류되는 곳입니다. 따라서, 전체 공급량의 증가에만 주목하시기 보다는 입지와 주변 인프라 등을 감안하셔서 투자 가치가 높은 프리미엄 지역에 중장기적 안목을 가지고 투자하는 전략이 필요할 것으로 보입니다.

지금까지 두바이 부동산 시장을 수요와 공급 측면에서 살펴 보았습니다.

유익한 정보가 되었으면 합니다.

다음 컬럼에서는 정책적 요인과 국제정세 영향에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

감사합니다.

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