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WITHOUT PREJUDICE

자고로 뉴노멀의 시대입니다. 대공황에 버금가는 2008년 금융위기도 겪어 보고, 역사책에나 나오던 흑사병과 스페인 독감에 비견되는 코로나 팬데믹도 경험한 우리입니다. 그때 그 말을 하지 말았어야 했습니다. “우리 세대에 세계대전 같은 큰 전쟁은 오지 않겠지. 우리가 미사일을 보는 날은 없겠지. 에이 설마, 호르무즈 해협이 봉쇄되는 일이 있겠어?” 설마가 사람 잡습니다.

건강이 먼저고 사람이 먼저이며, 가족과 이웃, 우리의 생명이 최우선입니다. 모두 무탈하시길 바랍니다. 많은 분들이 이란 전쟁과 관련해 두바이 부동산 전망에 대한 칼럼 요청을 보내주셨습니다. 우리의 안전이 우선이고, 이웃 이란과 주변국 국민들의 생명이 워게임(War Game) 앞에 위태로워지는 것에 연대하며 공동선을 위해 자제하려 했으나, 이제 전세기까지 뜨는 마당에 조심스러운 전망을 시도해 보려 합니다. 이를 위해서는 두바이가 지금까지 겪었던 세 번의 사건을 되짚어 봐야 합니다.

위기 1: 2009년 11월의 공포 (50% 이상 폭락)

• 원인 A: 외국인 자금 이탈 및 유동성 고갈

• 원인 B: 과도한 레버리지와 투기로 인한 불건전성 + 분양권 전매의 오용

• 원인 C: 공급 과잉

• 결과: 아부다비로부터 100억 불 차관 도입, 많은 국영기업의 최대 주주 변경(아부다비 국부펀드로의 편입). 이후 두바이는 최악의 결과를 염두에 두는 보수적인 정책을 펴고 대대적인 자금 건전성 확보로 이어짐.

위기 2: 2014~2015년 침체기 (10~15% 하락)

• 원인 A: 저유가로 인한 중동 시장의 유동성 위축 (셰일 오일 경쟁으로 유가 $100에서 $40~50대로 급감)

• 원인 B: 공급 과잉과 강달러 현상. 2008년 리만 사태 전에 추진되던 프로젝트들이 재개되면서 공급이 몰림. 강달러로 인해 외국 투자자들에게는 자국 통화 기준 두바이 부동산의 매력이 떨어짐.

• 원인 C: 정부의 투기 억제 정책. 2009년의 침체를 반복하지 않기 위해 LTV 조정 및 등록세를 2%에서 4%로 인상.

• 결과: 복합적인 원인으로 침체기가 2년간 지속되다 2017년 이후 서서히 회복함. 코로나 전까지 꾸준한 성장으로 이어짐.

위기 3: 2020년 초, 코로나 팬데믹 (30% 이상 하락)

• 원인 A: 락다운(Lockdown)으로 인한 투자 및 대면 임장 불가능

• 원인 B: 투자 심리 최악

• 원인 C: 하필 코로나 직전부터 쏟아진 신규 물량과 겹치며 “두바이는 이제 끝났다”라는 비관론 팽배

• 결과: 엑스포 2020 및 카타르 월드컵 연기, 임대료 급락. 개발사들은 10년 분할 납부, 등록세 감면, 서비스 피(Service fee) 5년 감면 등 파격적 프로모션 진행.

• UAE의 반전: 정부의 빠른 백신 보급과 세계에서 두 번째로 빠른 락다운 해제 및 개방. 골든 비자를 중심으로 한 상법 개정과 2021년 엑스포 개최로 V자 성장 동력 확보.

이제 우리가 해야 할 질문은 “이란 전쟁이 부동산 시장에 영향을 줄 것인가?”가 아니라, “얼마나 폭락할 것인가?”에 대한 냉혹한 분석과 대응일 것입니다. 지금 우리가 마주한 현실은 2009년과 팬데믹 시기와 비슷한 공포가 시장을 지배하고 있습니다. 과거 사건들과의 교집합을 찾아봅시다.

<현재의 위기 전망> 전쟁은 중장기화될 것이라는 예상이 지배적이며, 최소 4~6개월 지속될 가능성이 큽니다. 이 경우 부동산 시장의 단기 침체가 불가피할 것 같습니다.

• 원인 A: 외국인 이주민 및 여행객의 급감

• 원인 B: 지정학적 위기에 따른 해외 투자자들의 심리적 저항. “더 이상 두바이는 안전한 피난처(Safe Haven)가 아니다.”

• 원인 C: 안전 자산인 금과 달러(현금) 확보 심리. “두바이 부동산보다 더 안전한 곳은 어디인가?”에 대한 고민.

• 원인 D: 거래 일시 정지 및 관망세(Wait and Watch).

• 결과: 가격 조정은 불가피함. 피치(Fitch) 등 주요 신용평가사는 이미 전쟁 이전부터 두바이 주택 가격이 최대 15%까지 조정받을 수 있다고 경고함. 하지만 아라코는 위기 1, 3 때처럼 30% 이상의 폭락보다는 20~25%대의 가격 하락을 조심스럽게 예상해 봅니다. (WITHOUT PREJUDICE)

<긍정적인 측면 (과거와 다른 점)> 그럼에도 불구하고 2009년 같은 ‘대폭락’은 없을 것으로 보는 강력한 근거들이 있습니다.

1. 공급의 자연적 조절: 전쟁 위기로 인한 공사 지연 및 물류 공급 문제로 공기가 늦춰지며 예상만큼 물량이 쏟아지지 않을 것임.

2. 정부 재정 건전성: 고유가 시대 도래로 중동 국가 정부들의 재정은 중장기적으로 파란불.

3. 높은 현금 거래 비중: 2026년 1월 기준 두바이 거래의 약 60%가 현금 거래였음. 2009년처럼 무리한 대출 기반 시장이 아니기에 급매 투매로 인한 연쇄 붕괴 가능성이 낮음. 자금력을 바탕으로 마켓 폭락에 저항할 것임.

4. 임대 수익률: 여전히 6~9%대의 높은 수익률을 유지하고 있어 실거주자 및 장기 투자자에게는 여전히 매력적임.

5. 정부의 대응 능력: UAE 정부는 브랜드 이미지 관리에 총력을 기울이고 있으며, 과거의 경험을 통해 1~2년 안에 정상화될 것이라는 내외적 신뢰가 강함.

6. 아라코의 예측: 장기 거주자나 고액 투자자에게 시민권을 부여하는 등 더욱 강력한 유인책을 내놓을 가능성이 큼. 현지인들의 정부 신뢰도는 매우 높음.

심리적 공포 vs 탄탄한 기초 체력

다시 한번 재벌집 막내아들 진도준(송중기 분)이 되어 작두를 타고 싶습니다. 앞으로 두바이 시장은 ‘심리적 공포 vs 탄탄한 기초 체력’의 기싸움이 될 것입니다. 단기적으로는 공포가 압도하여 20% 이상의 하락이 예상될 수 있으나, 6개월 내에 안정화된다면 다시 큰 도약을 위한 준비 기간이 될 것입니다.

정부는 외국인 자본 유치를 위해 규제를 더 풀 것이고, 두바이 부동산의 최소 30%가 아부다비 자본임을 고려할 때 막강한 유동성을 바탕으로 재건에 박차를 가할 것입니다. 그럼에도 추가 유입 이주민이 줄어드는 단중기 침체는 피할 수 없어 보입니다.

위기를 기회로 만드는 분들도 있을 것입니다. 전쟁 여파로 원/달러 환율이 크게 올라갈 위험이 있습니다. 안전 자산 쏠림 현상이 가속화되겠죠. UAE 디르함은 달러와 페그(Peg)되어 있어 두바이 부동산은 사실상 달러 자산입니다. 환율 폭등이 예상되니 달러 매수나 USDT 등 스테이블 코인을 미리 확보해 두셨다가, 단기적 하락장에서 시세 차익을 노려 매수하시는 것도 좋은 기회가 될 것입니다.

두서없이 생각을 올려 보았습니다. 미사일이 날아가는 이 시기에 생명의 소중함을 다시 한번 환기하며 모두 안전하시길 바랍니다. 과거를 통해 현재를 배우고 미래를 조금이나마 예상할 수 있기를 바랍니다. 다음에 모두 건강하게, 더 유익한 내용으로 찾아뵙겠습니다. 아라코였습니다.