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부동산 시장의 약세를 교섭 수단으로 사용해 세입자들은 지난 수 개월 동안 더 유리한 조건에 임대 계약을 할 수 있었으며, 올해에는 더욱 유리한 조건을 찾을 수 있었던 것으로 나타났다. JLL에 따르면 두바이의 부동산 자유보유 지역 임대료는 평균 빌라 7.9 %, 아파트 2.9 % 하락했으나 수천 호의 주택이 올해 인도되면서 임대료 하락 압력이 더욱 강해져 추가 하락이 있을 것으로 보인다. 인도 출신의 세입자 Natasha Kasliwal(33)은 집주인이 올해 임대료를 7,900디람 인하하여 임대 시장 약세의 혜택을 보았다. 그녀는 절약한 임대료로 연말에 가족과 휴가를 갈 예정이다. 그녀는 지난 4년간 가족과 함께 The Springs에서 침실 3개 빌라를 임대하고 있으며 매년 162,000디람의 임대료를 지불하고 있다.
"2014 년 이후로 임대료 인상이 없었다. 그 이후로 임대료는 안정적이었으며, 집주인이 더 저렴한 부동산이 많다는 것을 인식함에 따라 앞으로 임대료는 더 내려갈 것이다. 두바이의 주거비가 감당하지 못할 수준은 아니지만, 도시의 좋은 지역에 살고 싶다면 다른 나라와 달리 비싼 임대료를 지불해야 한다. 따라서 임대료 하락은 두바이 주민들의 저축을 증가시킬 것이며, 특히 연말에 새로운 세금이 부과되는 이 시점에 큰 도움이 될 것이다.“고 Kasliwal는 말했다.
많은 임차인들은 임대료가 낮은 새로운 지역으로 이주하고 있다. Dubai Media City에서 직장 생활을 하는 필리핀 출신 세입자 Rosalie Poblete (53)는 Satwa 지역의 빌라에 거주하다가 직장에서 가까운 곳을 찾아 이전에 Tecom으로 불렸던 Barsha Heights의 침실 2개 아파트로 이사했다. 두 지역의 임대료는 모두 연간 95,000디람이었다.
"필요한 시설은 두 지역 모두 갖춰져 있으나, Tecom에 살면 6분만에 직장에 도착할 수 있다. 예전에는 통근에 45분이 걸렸다. 또한, Satwa의 침실 2개 아파트의 경우, 연간 임대료는 약 110,000-120,000디람이며 이는 Tecom의 비슷한 아파트가 95,000디람 선인 것에 비해 비싼 편이다.“고 그녀는 말했다.

시장 상황

JLL 보고서에 따르면 1분기 주택 및 빌라의 임대료나 매매가는 거의 변동이 없어 주택 부문이 가격 주기의 저점에 가깝다는 것을 시사하고 있다. 이 보고서는 국내 및 국제 차원의 경제적 침체로 인해 두바이 주택 가격의 회복이 올해 말까지 지연될 것이라고 덧붙였다. Chestertons에 따르면 두바이의 평균 아파트 임대료는 1분기 1% 하락했으나 Dubai International Financial Centre (DIFC)지역은 평균 상승률이 4%대인 것으로 나타났다.
 “Dubailand에서는 임대료가 거의 4% 하락했으며 Jumeirah Lakes Towers (JLT)와 Remraam도 비슷한 하락세를 보였다. 빌라 임대료도 평균 1 % 하락했다. 임대료가 가장 많이 하락한 곳은 임대료가 8% 하락한 Victory Heights와 6% 하락한 The Springs 지역이었다. 반면 The Lakes에서는 임대료가 거의 6% 상승했다.“고 그는 말했다.

Chestertons 중동 및 북아프리카 (Mena) 자문 및 연구 책임자 Ivana Gazivoda Vucinic은 "최근 우리는 아파트 및 빌라 공급이 늘어나 여러 지역의 임대 가격이 지속적으로 하락하는 것을 관측하고 있다. 2017년 동안 수천 호의 아파트와 빌라가 시장에 출시될 예정이라 이 추세는 계속될 것으로 예상된다. 이것은 세입자들이 더 저렴한 부동산을 선택할 수 있게 해 시장 가격에 더 많은 하락 압력을 가하며 결과적으로 가격을 낮추게 된다. 반면 Expo 2020가 다가옴에 따라 일어나는 인구 증가는 시장 안정화 및 신규 부동산 분양의 영향 최소화에 도움이 될 수 있다."고 말했다.

전년 대비 임대료 하락

평균적으로 모든 지역에서 작년 4분기에 아파트 임대료가 2% 하락했고 전년 대비 3% 하락했다. Vucinic은 "JLT와 Business Bay의 아파트 임대료는 한 해 동안 8%, International City와 DIFC는 7%하락했다. Downtown Dubai만이 2015년 이후 임대료가 유지되었다. 두바이의 빌라 임대료도 3/4 분기에 2%, 전년 대비 5% 하락했다. 상반기에 시장이 현상을 유지할 것으로 기대하고 있다. 거시 경제 환경은 의심할 여지없이 가격에 영향을 미쳤다. 민간 기업과 정부의 긴축 정책은 구직 시장과 주택 수당 등의 복지에 영향을 미쳤다. 많은 사람들이 가족을 고향으로 보내고 집을 줄이고 있으며 따라서 대형 아파트나 빌라가 비게 되어 집주인들이 임대료를 인하하고 있다."고 말했다.

대형 부동산과 소형 부동산

Rocky Real Estate의 총지배인 Suraj Rajshekar는 대형 부동산 임대료는 상당히 하락했으나 소형 부동산 임대료는 안정적이거나 크게 하락하지 않았다고 말했다. 그는 이러한 경향이 임차권 지역 및 자유 보유 지역 모두에 해당된다고 말했다. Rajshekar는 "침실 1~2개 아파트와 같은 중산층 부동산은 임대료 50000~150000디람 사이의 가격대로 인기가 높아 공실률이 낮다. 소형 부동산 임대료는 안정적이었거나 크게 하락하지 않았다. 그러나 임대료가 150000디람 이상인 고급 주택은 현재 세입자를 찾기까지 많은 시간이 걸리며, 수요가 약하기 때문에 임대인들이 가격 하락 압박을 받고 있어, 결과적으로 세입자를 붙잡아두기 위해 임대료를 인하하고 있다.“고 말했다.

Rajshekar는 사무실 부문도 상황이 비슷하다고 말한다. “소형 사무실 수요는 계속 유지되고 있으며 인프라와 메트로 연결이 양호한 곳에 공급이 많지 않다. 따라서 규모가 32.5~111m²인 사무실은 공실률이 낮으며 임대료가 더 안정적으로 유지되고 있다. 면적 139m²~371m²의 대형 사무실과 면적 371m~929m²의 대형 사무실 임대료가 가장 크게 하락했다. 국제적, 지역적 경제 상황이 대형 사무실 부문 수요에 영향을 미쳤다. 지난 24 개월 동안 임대료가 하락했기 때문에 앞으로 가격의 안정과 상승이 기대된다. 약세는 멈출 것이고 2018년부터 회복이 시작되어 임대 시장이 안정화될 것이다.”고 그는 말했다.

Raine&Horne 의 Sanjay Chimnani 전무 이사는 Dubai Silicon Oasis, Q-Point, Dubai Sports City 및 Discovery Gardens와 같은 일부 지역은 가격 조정의 영향을 심각하게 받지 않았다고 말했다. Chimnani는 "임대료 85,000~200,000디람의 부동산은 7~10%하락했고 250,000디람 이상의 부동산은 15% 하락했다. Bur Dubai, Karama, Deira지역의 아파트 임대료는 영향을 받지 않았다. 이러한 지역은 직장이 가깝고, 일상 생활에서 필요한 시설을 가까이에서 이용할 수 있기 때문에 세입자들은 이러한 지역에 장기간 거주하는 경향이 있다. 그러나 Jumeirah, Umm Suqeim 등과 같은 지역의 빌라 세입자들은 가격 변동을 겪고 있으며, 다른 지역으로 이사하는 것에 대해 훨씬 더 유연하다. 지금까지 사무실 임대료는 지난 18개월간 계속 하락했다. Business Bay의 핵심 지역 사무실 임대료는 평방피트당 120~140디람 선이었으나 75~100디람까지 하락했다. JLT에서는 임대료가 평방피트 당 100~110디람에서 65~80디람으로 하락했다. 사무실 임대료가 하락하면 기업은 더 넓은 공간을 이용할 수 있고 새로운 기업 창업이 쉬워져 경제 전반에 도움이 된다."고 말했다.