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두바이에서 저렴한 부동산을 구매해 높은 수익률을 올리려는 투자자는 투자의 현실성을 확인해야 한다. 투자자들은 저렴한 부동산을 통해 거두고자 하는 높은 수익률을 놓칠 가능성이 있다. 컨설팅 업체 Core Savills의 최신 시장 보고서에 따르면 "2020년까지 비슷한 가격대의 주택 다수가 완공될 예정이기 때문에, 지금까지 입주 이후 예상되던 높은 수익률을 유지할 수 없을 것으로 보인다. 또한, 입주 시점에 이러한 프로젝트의 임대 수요가 부족하다면 공급 증가는 임대료에 상당한 압박을 가할 것으로 예상되며 이는 수익률을 더욱 악화시킨다. 결과적으로 이 수익률 감소는 투자자 수요를 감소시켜 중기적으로 매매 가격을 낮추게 된다.“ 2020~21년까지 두바이에 120,000채 이상의 주택이 완공될 것으로 예상되며 이 중 약 30~40%가 저렴한 가격대인 것으로 평가된다. 가격이 평방피트당 1,000디람 미만이며 건축 면적 또한 표준적 면적인 800-1,100 평방피트보다 작은 주택이 저렴한 주택에 해당한다.

현재 투자자들은 향후 임대를 통해 높은 수익률을 창출할 수 있을 것으로 기대하며 저렴한 주택에 투자하고 있다. 이 보고서는 “2014-16년 사이에 부동산 가격이 크게 하락한 반면 임대료는 소폭만 하락했기 때문에 저렴한 주택 부문의 수익률은 8% 높아진 68베이스 포인트(base point)까지 상승했으며 이로 인해 수요가 증가했다. 구매자 수요의 대부분은 실제 거주자가 아닌 투자 목적 구매자가 주도했다. 실제 거주 목적의 구매자들은 지속적인 자금 문제로 인해 주택을 구매할 여력이 없었다.“고 밝혔다. 시장의 장기적인 지속 가능성을 위해서는 현재 세입자들이 주택을 구매하여 실제 거주자가 되어야 한다. 그러나 시장 지표를 토대로 볼 때 현재 세입자들은 주택을 구매하지 않고 있다. 그리고 두바이 중간 가격대 및 낮은 가격대 주택 임대료가 고가 주택의 임대료만큼 하락하지 않는 것도 이러한 이유이다. 고가 주거 지역의 경우 매매 가격이 안정되고 임대료 하락이 둔화되기 시작했다고 Core의 보고서는 밝혔다.
임대 시장의 부진 외에도, 경제 전반적인 요인들도 전체 부동산 시장의 수익률을 악화시킬 수 있다. "달러화의 지속적인 강세와, 소폭에 불과할지라도 VAT 시행으로 인한 인플레 효과는 투자 수익률을 악화시킬 것으로 예상된다.“고 보고서는 밝혔다.

두바이의 사무용 부동산 부문에서는 고가 지역의 수요가 높았다. Core 보고서에 따르면 DIFC, D3, Tecom, One Centre등 고가 지역은 사전 및 사후 임대 활동이 꾸준하여 수요가 높았다. "A등급의 대규모 건설사들은 지금까지 임대 수요가 높은 부동산을 판매하지 않고 보유하는 것을 선호해 왔다. 이러한 건설사들은 일반적으로 현금 보유량이 많아 임차주기를 유지할 수 있어 임대 부동산을 무한정 보유할 수 있다.“고 이 보고서는 밝혔다. 따라서, 판매 가능한 투자용 부동산 보유량이 적기 때문에 이러한 부문에 투자하는 기관 투자자의 수는 더 적다. 또한 기관 투자자는 구매할 수 있는 부동산 수량의 제약 외에도 고가 상업용 부동산의 짧은 임대 기간 때문에 투자에 제약을 받는다.

"기관 투자자들은 일반적으로 우량 세입자가 입주한 15년 이상의 장기 임대 투자 자산을 선호한다. 그러나 두바이의 고가 상업용 부동산의 평균 임차 기간은 5년에서 9년으로 매우 짧다. 이는 주로 10년 이상의 기간 동안 임대한 경우 총 임대료의 4%의 이전 수수료를 부담해야 하기 때문이다. 이 수수료 때문에 임차인들은 장기 임대를 꺼리게 된다. 또한 부동산 자유보유 구역 내의 사무실 단지 다수는 자유보유 구역 당국에 의해 직접 건설되고 관리되는 반면, 일반 구역의 사무실 단지는 토지 임차권 계약으로 건설된다.“고 이 보고서는 밝혔다.

부동산 투자 신탁 회사, 두바이의 부동산 시장 활성화
지난 2년 동안 부동산 투자 신탁 회사(Reits)들은 ENBD REIT의 The Edge, Uninest, South View School매입을 비롯한 다수의 주요 부동산 및 프로젝트 구매 활동에 참가했다. Core Savills CEO David Godchaux는 "Reit가 다른 글로벌 허브와 비교할 때 UAE의 상장 부동산 시장에서 아직 매우 적은 비중만 차지하고 있는 것을 감안한다면 Reit의 영향력은 중기적으로 계속 확대될 것으로 예상된다. Reits는 부동산 시장과 자본 시장의 통합을 촉진함으로써, 잠재적으로 건설사의 새로운 자금 조달 방법을 제공할 뿐만 아니라 소규모 투자자가 다양한 부동산 투자에 참가할 수 있게 해 준다."고 말했다.