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23일 발표된 새로운 임대법에 따르면 샤르자의 임대인은 계약서를 발급한 날로부터 15일 이내 계약을 확정해야 한다. 새 법은 임대인이 임차인에게 퇴거를 요구할 수 있는 구체적인 사유를 규정하고 있다. 또한 임대인과 임차인이 서로 합의하여 임대 계약을 해지할 수 있는 경우에 대해서도 명시하고 있다. 

 

샤르자 통치자이자 최고위원회 위원인 셰이크 술탄 빈 무함마드 알 카시미 박사가 발표한 이 법은 퇴거에 대한 구체적인 사항을 다음과 같이 밝히고 있다.

 

1. 주거용 건물의 경우 임대인은 임대 계약 시작 후 3년이 지나기 전까지, 상업용, 산업용 또는 업무용 건물의 경우에는 5년이 지나기 전까지 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없다. 이전에는 샤르자 당국의 허가만 받으면 임대인이 임차인에게 3개월 전에 퇴거를 통보하고 퇴거를 요구할 수 있었다.

다음 사유 중 하나에 해당하지 않는 한 새로운 임대차법이 적용된다:

A. 임차인이 임대료 또는 분할된 임대료를 납부 기한으로부터 15일 이내 납부하지 않는 경우.

B. 임차인이 법적 또는 계약상 의무를 위반하고 임대인의 통지를 받은 날로부터 30일 이내 위반 사항을 시정하지 않은 경우.

C. 임차인이 이 법 및 그 시행규칙의 규정을 위반하여 임대차계약의 전부 또는 일부를 양도하거나 임차목적물의 전부 또는 일부를 재임대하는 경우 (단, 상가건물 임대차보호법에 따른 상가건물 소유권 이전의 경우는 예외).

D. 임차인이 임차물을 임대차 계약에서 정한 목적 외의 용도로 사용하거나 타인으로 하여금 사용하게 하는 경우 또는 그 약관에 위반하여 사용하거나 공공질서 또는 미풍양속에 저촉되는 목적으로 사용하는 경우.

E. 임대인이 임차 건물을 철거하거나 재건축하거나, 임차인이 건물에 거주할 수 없도록 대규모 수리를 하는 경우로서, 이 법 시행 규칙에서 정한 요건을 충족하는 경우.

 

또한 임대인 또는 임대인의 1촌 직계혈족이 직접 거주하기 위해 임차 건물을 사용하고자 하는 경우에는 다음의 요건을 갖추어야 한다.

A. 그는 해당 지방자치단체 관할 구역 내 주거용으로 사용 가능한 다른 부동산을 소유하고 있지 않아야 한다.

B. 임대인은 퇴거 예정일로부터 3개월 이전에 세입자에게 퇴거를 요청해야 한다.

C. 임대인 본인 또는 임대인의 1촌 직계혈족이 임차인이 퇴거한 후 2개월 이내 직접 임차 건물에 입주하여 1년 이상 계속 거주해야 한다.

 

2. 임대인이 이 조항의 E항에 명시된 조건을 준수하지 않는 경우, 세입자는 센터에 퇴거로 인해 입은 피해 보상을 청구할 권리가 있다.

임대인이 임대료를 받기를 거부하거나 지불 장소를 지정하지 않을 경우, 세입자는 법 시행 규정에 따른 지정된 장소에 임대료를 예치할 수 있다. 임대인과 세입자가 임대료 납부 방법이나 시기에 합의하지 않거나 이를 증명하기 어려운 경우, 임대료는 임대 기간 동안 4등분하여 매월 납부하는 것을 원칙으로 한다.

 

계약 해지

새 법에서는 임대차 관계의 종료에 대해 다음과 같이 규정하고 있다.

1. 임대차 관계는 임대 부동산의 소유권이 누구에게 이전되더라도 종료되지 않으며, 임차인은 그로 인해 어떠한 불리한 처우를 받지 않는다.

2. 새로운 임대인은 이 법과 그 시행규칙에 따른 경우를 제외하고는 임차인에게 퇴거를 요구하거나 임대료를 인상할 수 없다.

3. 새로운 임대인은 임대차 계약의 모든 권리와 의무에서 이전 임대인을 대신한다.

 

법률상 임대차 계약은 당사자 중 한 명이 사망하더라도, 임차인이 사망하고 그 상속인이 계약 해지를 요청하는 경우를 제외하고는 자동으로 종료되지 않는다. 이 경우 계약은 임대인에게 해지 통지를 한 날로부터 30일 후 또는 계약 기간 만료일 중 먼저 도래하는 날에 종료된다.

기간을 정하여 체결된 임대차 계약에서 임차인은 예상치 못한 상황이나 예외적인 상황으로 인해 의무를 이행하기 어렵다는 사실을 증명할 수 있는 경우 계약을 조기에 해지할 수 있다. 임대인이 이러한 해지 요구를 거부할 경우, 임차인은 관련 행정 기관에 이의를 제기하여 심판을 요청할 수 있다.

계약이 조기에 해지될 경우, 임차인은 임대인에게 남은 계약 기간 임대료의 30%에 해당하는 위약금을 지급해야 한다. 단, 당사자 간 별도의 합의가 있는 경우에는 그에 따른다.

 

임대료 인상

임대인은 임대차 계약 체결 후 3년이 경과하기 전에는 임차인과의 합의 없이 임대료를 인상할 수 없다.

임차인이 임대 계약 기간 중 3년 이내 임대료 인상에 동의한 경우, 임대인은 그로부터 2년 동안 임대료를 다시 인상할 수 없다. 최초 기간 이후 임대료 인상은 공정 임대료 산정 방법을 설명하는 법의 행정 규정에 따라 결정된 공정 임대료 가치를 반영해야 한다. 또한 운영위원회는 공식적인 결정을 통해 이 기간을 변경할 수 있다.