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두바이의 마스터 개발업체들은 기성 빌라를 제공하기 보다는 투자자들이 자신들의 자체 컨셉들 (또는 개발업체 벤치마크와 대부분 궤를 같이하는 컨셉들)을 구현할 수 있도록 구획을 판매하는 것의 장점을 알아차렸다. 이렇게 함으로써 이런 프로젝트들의 대부분은 기성 빌라만을 제공하는 프로젝트들의 현재 판매 주기보다 훨씬 높은 분양율을 기록하고 있다.
Meraas’ Jebel Ali Hills 개발은 10,000에서 16,000 평방 피터 크기의 2,000개 구획을 가지고 있다. 그 평방피트당 가격은 Dh115-120이다. 이 토지의 활용은 시장 출처들에 따라 꽤 강한 것으로 평가되었다. 이 프로젝트는 2016년 후반기에 완공될 것으로 예상된다. Mohammad Bin Rashid City의 개발업체들은 과정을 뒤쫓아 간 반면에 Dubai Properties와 Nakheel은 각각 Villa Community와 Jumeirah을 이용한 얼리 어댑터가 되었다. 특히 Nakheel은 그 다수 개발부지들 (대부분 주로 Jumeirah Village, Jumeirah Islands 그리고 플래그십 Palm) 에서 이런 것들을 제공한 초기 시작 업체였다.
투자자들에게 구획을 판매하는 것은 두바이의 프리홀더 시장에서 정확히 새로운 경향은 아니다. 두바이가 부동산 시장을 맨 처음 한창 개방하고 있을 때 Emirates Hills이 상당한 크기의 구획을 획득할 수 있는 최고의 장소였으며 곧 꿈에 그리던 집들로 채워졌다.
 “그러나 현재 상당한 크기의 토지를 소유하고 있는 개발업체들은 구획 판매를 단순히 한 두건의 장소에 한정하지 않고 자체 판매 모델의 필수적 부분으로서 이해하고 있습니다. 투자자의 경우도 그런 노력들에 대한 윈-윈 관점이 존재합니다”라고 Global Capital Partners의 Managing Director인 Sameer Lakhani가 말했다.

상당한 절약

 “우리 연구는 투자자들이 개발업체로부터 직접 만들어진 유닛을 구매하기 보다 스스로 건축한다면 최대 50%까지 비용을 절약할 수 있습니다. 이것은 상당한 절약이며 클러스터마다 현저하게 변합니다.” 시장이 개방된 이후 13년 동안 두바이에는 약 35,000 개의 빌라와 타운하우스들이 공급되었다. 그리고 개발업체들이 2013년부터 일련의 주요한 사업들을 추진하고 있기 때문에 상당한 양인 28,000개의 추가적인 유닛 (아파트)이 향후 5년간 공급될 예정이다. 그 의도는 고급 장소에 위치한 자산들에만 관심을 가지고 있는 현금 보유 투자자들을 묶어 두는 것이었다.
그 후 시장 침체가 일어났고 지난 12개월 동안 전국에 걸쳐 빌라 가격이 30%까지 하락했다.
가격 하락 와중에서도 개발 업체에서 제시한 부동산 가격은 그 잠재적 대체 가격에 25%의 프리미엄을 부가하고 있다. 이것은 투자자가 그 자신의 유닛을 건설하는데 지출해야 하는 것이다. 보통 개발 사업을 위한 국제 시장을 살펴보는 경우 항상 그런 프리미엄, 연화 (침체)된 시장이 존재하고 있다. 이것이 두바이에서 일어난 일이다.

조인트 벤처

반면, 개발업체들은 다른 에미레이트 지역들로 이 컨셉을 확장하고 있다. 지난 3월 Aldar Properties는 그 아부다비의 Al Merief 개발구역에서 281 구획들 (1,000에서 1,500 평방 미터)을 분할 판매했다. UAE 국민들만을 대상으로 했으며 평균 구획 가격은 약 Dh2백만이었다.
또한 올해 초 MAG Group은 Sharjah의 Al Tai 지역에 위치한 Dh40억 규모의 Shoumous Residential Complex를 위해 올해 초에 Albatha Real Estate Group과 조인트 벤처를 설립했다. 첫 단계에서 220 대지 구획들이 있었다.
MAG Property Development의 Executive Director for Strategy and Operations인 Tariq Bsharat는 “이것은 시장의 정서를 확인하기 위해서 시행했습니다. 그리고 우리는 우리 자체 유닛들(아파트)을 판매할 때 달성할 수 있는 것보다 더 빠르게 이런 구획들을 판매했습니다. 모든 구획들은 여전히 우리가 서비스 하고 있으며 우리는 나머지 기반시설과 공동체 필요성을 돌보고 있습니다”라고 말했다.  “만약 우리가 향후 비슷한 넓이의 토지에 접근할 수 있다면 우리는 비슷한 출시를 고려할 수 있습니다. 실제로 두바이 외곽지역과 다른 에미레이트 지역들 중 일부가 이런 가능성을 제공하고 있습니다”