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부동산 시장이 팬데믹으로부터 강한 반등세를 보이자, 세입자 권리와 관련해 종종 혼란이 초래되고 있는 가운데 세입자가 지켜야 할 사항들에 대해 많은 의문이 생겨났다.

올해 두바이 부동산 시장은 매매와 임대 가격 모두 10여 년 만에 가장 강력한 출발을 알렸다.

그 결과, 일부 임대인들은 지난 몇 년간의 부동산 가격 하락 이후, 연간 임대료를 크게 인상하려고 애써왔다. 그에 따라 일부 세입자들은 인상된 임대료를 다 지불하거나 집을 떠날 수밖에 없었다.

UAE에서 세입자와 임대인을 보호하기 위한 법적인 장치가 마련되고 있지만, Engel & Voelkers의 판매 및 임대 관리자인 마리오 볼피는 좋은 임대인-세입자 관계를 맺는 것이 지저분한 분쟁을 피하는 가장 좋은 방법이 될 수 있다고 조언했다.

 

다음으로 두바이의 세입자가 꼭 알아야 할 것들을 알아본다.

 

나는 세입자이고 임대인은 부동산을 매각하고 싶어한다.

세입자의 권리는 현재 그가 살고 있는 부동산이 매각 대상 여부와 관계없이 남아 있다.

임대인이 현재 세입자가 임대하고 있는 부동산을 매각하기로 결정하더라도 계약 조건은 그대로 유지된다고 부동산 전문가는 말한다.

기존 세입자를 퇴거시키려면 임대인은 세입자에게 12개월전 퇴거통보서를 보내기 전 다음 퇴거사유 4가지 중 하나를 제시해야 한다.

 

정당한 퇴거 사유:

* 집주인이 부동산 매각을 원하는 경우

* 만약 임대인이 해당 부동산에 입주하기를 원하거나 직계가족을 들이고 싶은 경우, 임대인이 (사전에 제공한) 목적에 적합한 대체 부동산을 소유하지 않는 경우

* 세입자가 거주하지 못할 정도의 광범위한 리모델링 작업이 필요한 경우 (리모델링 계획 및 인허가 관련 증거 자료 사전 제공)

* 해당 부동산이 철거되어야 할 경우 (증거 자료 사전 제공)

 

위 4가지 사유의 경우, 임대인이 세입자를 퇴거시키는 것이 허용된다고 관계자는 말한다.

"엄밀히 말해, 2008년 33호 법률에 12개월전 서면 퇴거 통보가 기존 임대차 계약 만료 무렵에 송달되어야 한다고 명시되어 있다. 다시 말해 세입자가 1년 계약을 맺고 있다면 12개월전 퇴거 통보는 해당 계약 종료 무렵에만 이루어질 수 있기 때문에 이론적으로 세입자가 임대차 계약을 1년 더 갱신할 수 있음을 의미한다.”

볼피 부동산 임대 전문가는 과거 일부 판사들이 임대인이 계약기간 중 언제든지 12개월 퇴거 통보를 할 수 있도록 허용한 경우가 있었다고 밝혔다.

 

계약 및 갱신 정책 변경 사항

임대인이 임대료를 인상하려면 계약서에 달리 명시돼 있지 않은 한 세입자에게 90일의 사전 통보 기간을 줘야 한다. 이 기간 내 세입자에게 통보되지 않은 경우, 임대인은 임대료를 인상할 수 없다.

전자 또는 서면으로 임대료 인상 통지가 되지 않은 경우, 두바이 부동산 임대차 계약은 전년과 동일한 임대료에 자동으로 갱신된다.

마찬가지로 세입자가 수표 발행 시기나 반려동물 허가와 같은 사항으로 인해 기존 계약 내용을 변경하려면 90일 전 임대인에게 통보해야 한다.

임대인이 이에 동의하지 않고 어느 쪽도 합의할 수 없다면, 세입자는 현 계약이 종료되는 시점에 집을 비워줘야 한다.

 

RERA 임대료 인상 계산기 이해하기

RERA는 시장 규제, 시장 과열 방지 목적으로 2013년 설립됐다.

임대료 계산기는 임대료 인상 적용 가능 여부를 알려주고 위치, 부동산의 유형, 현 임대료와 방 개수와 같은 기준을 사용한다. 해당 계산기는 근처 유사한 매물을 비교하는 식으로 작동한다.

세입자와 임대인 모두 두바이 토지부 웹사이트에서 해당 계산기를 사용할 수 있다.

두바이 부동산 최대 임대료 인상률은 해당 지역, 부동산 유형 및 규모, 현재 시장 가치에 따라 달라진다.

 

임대 가격이 다음과 같은 경우:

* 해당 지역의 시장 가치보다 10% 미만인 경우, 임대료 인상이 불가하다.

* 해당 지역의 시장 가치보다 11%~20% 낮을 경우, 임대인은 임대료를 5%까지 인상할 수 있다.

* 해당 지역의 시장 가치보다 21%~30% 낮을 경우, 임대인은 임대료를 10%까지 인상할 수 있다.

* 해당 지역의 시장 가치보다 31%~40% 낮을 경우, 임대인은 임대료를 15%까지 인상할 수 있다.

* 해당 지역의 시장 가치보다 41% 이상 낮을 경우, 임대인은 임대료를 20% 인상할 수 있다.

 

Rera 임대료 계산기에 따르면, 임대인은 어느 해에도 임대료를 20% 이상 인상할 수 없다.

다만 당사자 간의 사적인 교섭 과정에서 임대인과 세입자가 인상안에 합의할 경우 임대료 인상폭은 20%를 넘을 수 있다.