• 목록

• 페이스북 공유
• 트위터 공유
• 구글+ 공유
• 

임대 후 구매 계획이 두바이의 부동산 시장과 건설사들의 차기 이슈가 될 가능성이 있다. 점점 더 많은 구매자들이 사전 분양보다는 완공된 부동산에 주목하기 시작하면서, 건설사들은 임대 후 구매에 주목하고 있다. 이는 입주 후 납부로 사전 분양 부동산 구매자들을 유치하는 것이 포화 상태에 이르렀기 때문에 더욱 그러하다.
 
그렇다면 어떤 구매자가 임대 후 구매에 관심을 가질 것인가? 이 방법은 건설사가 세입자들에게 주택을 임대한 다음 추후 구매하도록 하는 방법이다. 이러한 계약을 체결한 경우 월세가 해당 부동산을 구매하기 위한 할부금 역할을 한다. 두바이의 대규모 건설사들은 현재 최근 완공된 부동산 일부에서 임대 후 구매 방식을 제공하고 있다. 구매 비율은 낮지만, 이는 임대 후 구매 방식의 일반적 경향이며, 사전 분양 부동산에서 나타나는 집중적 구매 현상과는 다르다. 2010-11년에 소수의 건설사들은 임대 후 구매 방식을 도입했으며 이는 한때 잘 운영되었다. 그러나 아랍의 봄에 시작된 부동산 매입 붐과 걸프 지역의 투자가 두바이의 부동산 시장으로 유입된 후에 임대 후 구매 방식은 지금까지 사용되지 않고 있었다.
 
fam Properties CEO Firas Al Msaddi는 “임대 후 구매 부동산은 최초 주택을 구매하지 않았으며 25~35%의 계약금을 지불할 수 없는 실사용자를 위한 것이다. 은행 융자 자격이 되지 않거나, 근무 경력이 부족한 직장인이나, 현금 흐름이 일정치 않아 융자가 어려운 자영업자들도 대상이다. 임대 후 구매 방식은 구매자가 지정된 기간 내에 정해진 가격으로 부동산을 구매할 수 있게 해 주며, 구매자가 원하지 않으면 아무런 책임 없이 구매를 거절할 수 있다. 사실 두바이의 건설사들은 임대 후 구매 방식을 시도하는 것 외에는 선택의 여지가 없는 상황이다. 현재의 공급 과다가 계속 된다면 새로운 수요를 창출해야만 한다. 새로운 10년 거주 비자도 이러한 실수요자들의 수요를 창출하는 한 가지 방법이다.”라고 말했다.
 
그러나 건설사는 임대 후 구매 방식을 사용하기 전에 규제 당국의 허가를 받아야 한다. Global Capital Partners의 전무 이사 Sameer Lakhani는 "이 방식은 마케팅 계획이기 때문에 토지부/Rera[부동산 규제국]의 허가가 필요하다. 허가를 받으면 건설사는 임대 후 구매 방식을 사용해 미분양 부동산을 처분하고 세입자들에게 부동산을 구매할 수 있는 기회를 제공할 수 있다. 현재는 미분양 부동산 관리에 주의를 기울여야 하는 시기이다.“라고 말했다. 올해 약 15,000-18,000개의 신규 주택이 두바이에 공급될 것으로 보이며 이는 연초 예상치보다 훨씬 낮다. 이는 지난 2년 동안 시장이 흡수한 것과 거의 비슷한 규모이다. 그러나 업계 소식통은 예상보다 공급량이 낮더라도 건설사들은 새로운 공급량을 신중하게 관리해야 하며, 특히 미분양 재고가 있는 경우 더욱 신중해야 할 것이라고 밝혔다.
 
최근 인터뷰에서 CBRE의 지역 책임자 Nick Maclean은 "두바이의 일부 건설 계획에 따라 한 지역에서 동시에 많은 양의 주택이 공급되고 있다. 이는 가격 책정 측면에서 건설사의 입지를 약화시킨다. 정책 입안자들은 향후 5년에서 10년에 걸쳐 양호한 품질과 수량의 주택을 더 넓은 지역에 분산 공급하는 정책을 채택해야 한다. 이를 통해 소수 지역에 공급 과다를 막아야 한다. 지금은 작년에 사전 분양 부동산 거래가 증가했음에도 상당량의 주택이 계속 공급되고 있다. 지금으로서는 공급이 수요와 일치할지 여부는 알 수 없으나 우리는 공급이 과다하다고 추측하고 있다.“고 말했다. Al Msaddi는 "미분양 부동산의 파급 효과는 향후 3~6개월 간 건설사들에게 영향을 미칠 것이다. 소형, 대형 건설사들 모두 동일한 위험을 지고 있지만, 대규모 건설사들은 정부에 메시지를 보낼 것이고 나는 정부가 이에 대한 대책을 내놓을 것이라고 확신한다.“고 말했다.

건설사들이 임대 후 구매시 해서는 안 되는 사항은?
건설사들이 자제해야 할 사항은 임대 후 구매 부동산의 임대료를 너무 높게 책정하는 것이다. fam Properties CEO Firas Al Msaddi는 "이것은 임대 후 구매라는 목적을 저해한다. 이를 막기 위해서는 RERA가 신속하게 규정을 정하고 제도가 성숙화되도록 해야 한다. 건설사는 여러 장의 수표로 임대로 분할 납부를 허용해 임대료를 낮추고, 몇 개월 간 무료 임대료를 제공하는 등 다른 임대인들과 경쟁하기 위한 계획을 신속하게 도입해야 한다. 계약 해지의 경우 건설사와 구매자 모두를 보호하기 위해 명확한 임대 후 구매 규정이 제정되어야 한다.“라고 말했다.