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DIFC(두바이 국제 금융 센터)에서 개최된 Mena(중동 및 북아프리카)지역에 대한 국제 통화 기금 (IMF)의 최신 '지역 경제 전망' 발표회에 참석하면서, 나는 변화의 느낌을 받았다. 2016년으로 접어드는 아랍에미레이트 부동산 시장이 직면하고 있는 핵심 문제는, 부동산 시장이 어떻게 당분간 지속될 낮은 유가와 정부 지출 감소라는 ‘새로운 표준’에 적응할 것인지의 문제이다.
국제 통화 기금 (IMF)에 따르면, 중동은 두 가지 경제적 도전에 직면하고 있다. 첫째는 유가 하락과 국방 및 보안 지출의 증가에서 오는 재정 압박 증가, 둘째는 새로운 고용 창출에 대한 지속적 요구이다. (IMF는 2020년까지 중동에 1000만 개의 새로운 일자리가 필요하다고 추산했다.)
이에 대해 지나치게 염려하기 전에, 아랍 지역과 아랍에미레이트 모두가 세계 평균에 맞춰 경제 성장을 계속하고 있다는 점은 지적할 가치가 있다. 세계 경제 성장의 속도는 주로 중국과 기타 신흥 시장의 불확실성 때문에 지난 6 개월 동안 둔화되었다. 이는 IMF가 2015년 세계 GDP성장 전망치를 5월에 추정한 3.5%에서 3.1%로 하향 조정하는 결과를 가져왔다.
IMF는 아랍에미레이트 경제의 성장 속도가 2014년의 4.5%에서 올해는 3%로 완화될 것으로 예측했으며 2016년에도 비슷한 성장률을 예상했다. 낮은 석유 판매 수익과 높은 국방 및 보안 지출에 직면한 GCC국가들은 이 충격의 일부를 완화하기 위해 그들의 중요한 정부 예비 매장량 (2014년 말 기준 GDP의 15.1%의 가치가 있을 것으로 추정)의 일부를 사용할 것으로 예상된다.
국제 통화 기금 (IMF)은 이것이 GCC국가들이 좀 더 장기적으로 지속 가능한 재정 상태를 재구성하는 5년 간의 기회를 제공할 것으로 추정하고 있다.
현재, 아랍에미레이트 연방 내각은 최근 2015년 재정 지출보다 단지 1% 감소된 수치인 485억 디람의 2016년 재정 지출 목표를 설정하여 균형 예산을 유지하기 위해 노력하고 있다. 이것은 최근 채택된 것보다 더 보수적인 접근법이 적용되었음을 시사한다. 다음 몇 년 동안 예상되는 재정 구조 조정의 두 가지 주요 구성 요소는 정부의 재정 지출 감소와 과세를 통한 정부 수입 증가이며, 이들 모두는 부동산 부문에 영향을 미친다.
2016년 정부 지출의 세부 사항은 아직 발표되지 않았지만, 아랍에미레이트 연방 정부 지출의 50%이상을 차지하는 사회 복지 예산의 우선순위와 지역 및 국내 보안에 대한 지출 증가는 필연적으로 다른 분야의 지출이 감소한다는 것을 의미한다. 이미 발표된 인프라 구축 프로젝트 다수는 계속 진행될 가능성이 높지만 그 규모가 축소되거나 기간이 연장될 수 있으며 장래의 프로젝트는 취소될 수도 있다. 이는 지역 부동산 부문에 연쇄적 영향을 일으킬 가능성이 높다.
재정 수지의 또 다른 측면으로, 경제의 비 석유 부문에서 정부의 추가적 수입을 증대시키는 계획이 수반되고 있다. 사우디 정부는 저번 달에 전 국토의 도시 지역의 개발되지 않은 대지에 '나대지세'를 새로 부과하는 법안의 추진에 박차를 가하고 있으며, 저번 달에 Shura 위원회에 법안의 세부 내용이 제출되었다.
아랍에미레이트에서는 아직 새로운 세금이 발표되지는 않았지만, 어떤 종류의 판매세 부과가 현재 검토 중에 있다. 이는 시장의 소매 및 호텔업에 분명한 영향을 미칠 것이다.
JLL은 UAE 부동산 시장의 장기 전망을 여전히 긍정적으로 보고 있지만, 재정 상태의 조정이 향후 12개월 동안 시장에 역풍과 어려움을 초래할 것이라는 점은 의심의 여지가 없다. 낮은 유가는 지난 6개월 동안 투자 심리를 위축시키고, 부동산 시장의 일부 분야의 약화를 초래했으며, 이는 투기 적 투자자보다 실제 사용 목적의 소비자가 시장에 진입할 수 있는 기회를 제공하는 시장 안정기의 시작을 의미한다.
요약하면, 이 지역은 확실히 단기적으로 경제적 압력에 직면해 있지만, 상당한 재정 비축량은 지속 가능한 장기적인 경제 성장을 지원하여 재정 상태를 제고할 수 있는 기회를 아랍에미레이트에 제공하고 있다. 2016년이 지역 부동산 시장의 성장이 더딘 해가 될 지도 모르지만, 장기적인 전망은 긍정적으로 남아있다.