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글로벌 금융 시장에서 브렉시트로 인한 몇 주간에 걸친 변동성이 일어나고 있는 가운데, 대부분의 시장이 브렉시트 이전과 비슷하거나 오히려 더 나은 시장 상황을 보이고 있는 것은 다소 의아한 일이다. 계속 하락할 것으로 예상되는 파운드화를 제외하면 대부분의 금융 자산은 손실을 만회했으며, 앞서 대공황이 일어날 것으로 예상했던 전문가들은 이제 논의를 되돌려 브렉시트의 영향은 제한적일 것이라고 주장하고 있다.
그러나, 이러한 현상에도 아직 우려의 목소리는 가시지 않았으며 많은 애널리스트들이 브렉시트가 세계 및 중동 부동산 시장에 악영향을 미칠 것이라고 예측하고 있다. 부동산 시장의 향후 전망을 확인하기 위해 이러한 주장들을 역사와 비교하며 면밀히 검토할 필요가 있다.

두바이의 자유 보유 부동산 투자에서 영국에 기반을 둔 투자자들이 차지하는 비중은 2012년 3%미만에서 2015년 8.6%로 올랐다. 투자액은 2007년의 21억 디람에서 2012년 두 배가 넘는 50억 디람, 2015년에는 다시 두 배인 108.8억 디람으로 증가했다.
 이러한 투자는 이 기간 동안 지속적으로 달러 대비 평가절하된 환율과 함께 꾸준히 증가했다. 2007년, 달러 대비 파운드화 환율은 1.96~2.07의 범위였으나 2012년에는 1.54~1.62 수준으로 낮아졌으며 2015 년에는 1.47~1.57 수준으로 더욱 감소했다.

지난 10 년 동안 환율 변동에 대한 투자 유입의 상관관계 분석 결과 0.15이하의 약한 양의 상관관계가 있었다. 이는 환율 변동이 한 요인이 될 수 있지만, 이 기간 동안 파운드화의 지속적인 평가 절하를 압도하는 다른 다수의 변수가 있으며, 또한 브렉시트로 인한 패닉은 다소 과대 평가되었다는 것을 시사한다. 이 다른 변수에는 무엇이 있을까?

높은 배당 수익률이나 상대적으로 매력적인 가격과 같은 명백한 요인을 제외하고, 이러한 추세는 상대적 인프라 지출, UAE 이민 유입 성장세, 상대적 성장률 차이, 추가적 일자리 창출과 성장에 대한 전망 등 다수의 요인들을 반영한다. 이 지역을 둘러싼 모든 불확실성 가운데, 간접세 등의 다수의 회계적 수입의 증가와 국채 발행으로 인한 수입 증가로 UAE의 재정 지출이 증가했다는 점은 고무적이다. 이는 향후 12개월, 그리고 World 2020 Expo 개최시까지 일자리 창출이 가속화될 가능성을 시사한다.
실제로 단기적으로는 중앙 은행의 추가 통화 부양책에 대한 예상과 함께, 채권 발행 속도가 기록적으로 낮은 금리에 힘입어 더욱 증가할 것으로 예상되며, 또한 투자자들이 수익을 계속 추구하는 과정에서 UAE의 부동산과 인프라가 계속 혜택을 입을 것으로 보인다. 이는 환율 변동으로 인한 부동산 투자 약화에 대한 두려움은 과장되었다는 것을 시사한다.
 
의심할 여지 없이 시장에 반영될 다른 추가적인 변수가 있다. 브렉시트 이후의 불확실성 증가 전망과 함께, 달러화 대비 파운드화 약세가 전망되며, 일부 애널리스트들은 심지어 향후 2~3년 내에 달러화와 파운드화가 비슷한 수준이 될 것으로 예상하고 있다. 환율의 움직임은 예측하기 어렵지만, 역사적 추세로 볼 때 파운드화는 달러화 대비 최근 10년 간 하락해 왔다. 그리고 이러한 환율 하락의 오랜 경향은 외국인 투자자의 행동에 대한 중요한 통찰력을 제공한다.
통화 체제에 대한 시카고 대학의 연구에 따르면, 투자자들의 환율 하락에 대한 예상은 통화 유출의 증가로 이어지며, 이는 실제로 환율이 하락하는 중에도 계속된다. 이는 영국의 상업 부동산에 대한 불확실성으로 인해 두바이와 UAE의 부동산 투자 또한 가속화될 수 있다는 것을 시사한다. 그리고 두바이는 또한 아랍 지역의 금융 허브로서의 지위를 고려할 때 이러한 투자에서 가장 많은 혜택을 볼 것이다.

브렉시트의 영향은 향후 몇 년간 세계 경제에 영향을 주면서 예상치 못한 방식으로 시장을 교란할 것으로 보인다. 하지만 역사적 사례를 볼 때 환율 악화와 해외 부동산 시장에 미치는 환율의 영향에 대한 두려움은 과장되어 있을 가능성이 높다. 브렉시트로 인한 계속적인 불확실성을 고려할 때, 두바이와 같은 시장에는 외화가 계속 들어오는 긍정적인 영향 또한 있을 것으로 보인다. 투자자들은 이러한 이슈들이 만들어내는 소동보다 근본적 가치에 계속 초점을 맞추는 것이 좋다. 근본적 가치로 미루어 볼 때 두바이와 UAE 경제 지표는 상당 기간 계속 호전될 것이며, 부동산 자산 가치에 대한 강한 긍정적인 피드백이 예상된다.

저자는 Global Capital Partners 전무 이사이다.
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